2016年度汇算清缴大练兵

直击填报项目 实务疑难解答

张先生于2016年4月购买写字楼一间，支付价款50万元，当时取得了营业税发票，随即按4%的税率缴纳契税2万元。在2016年6月，程女士购买商铺一间，支付价税合计款项63万元，按不含税价款60万元依4%的税率缴纳契税2.4万元。时至2016年12月，张先生将所购的写字楼以81.5万元出售，程女士将所购商铺以94.5万元出售。但因此前遭遇特殊原因，两人的原购房发票均已毁损了。

以上两人在出售购买的房产时，该如何缴纳增值税？

不论是单位还是个人，购买房屋等不动产后，保留发票、契税缴纳凭证等，这是常识，但是，现实中的各种情况很复杂，发生意外情况（如被盗、火灾、水灾等突发事件）也是难免的。

按照全面推开营改增试点的相关税收政策规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产且选择适用简易计税方法计税的，小规模纳税人（含个人）销售其取得（不含自建）的不动产（不含个人销售购买的住房）的，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额；北京市、上海市、广州市和深圳市的个人（个体工商户和自然人个人）将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值税税额。

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证（税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；国家税务总局规定的其他凭证），否则，不得扣除。

在上述案例中，张先生和程女士出售其购买的非住宅房产，均可以按收取的购房款减去原购房时的购置原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值税。但如前所述，原购房发票均已毁损，该以何种凭据来作为差额扣除的凭据呢？

如果上述交易行为发生在2016年11月24日之前，由于其不能提供原购房发票，将因无法提供符合规定的合法有效扣除凭证而不能享受差额征税的优惠。现因上述两人出售房产的时间是在《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号）发布以后，因此可按新规计算应缴的增值税。

张先生持有的契税完税证显示其是在营改增全面推开之日（2016年5月1日）以前缴纳的2万元契税（契税计税价格50万元），本次以81.5万元出售购买的写字楼，应纳增值税税额为1.5万元：（81.5-50）÷（1+5%）×5%=1.5万元。

程女士是在营改增全面推开以后的2016年6月购买的商铺，其出示的契税完税凭证显示其原购房价款63万元，本次出售写字楼的交易价格为94.5万元，增值税应纳税额为1.5万元：〔94.5÷（1+5%）- 63÷（1+5%）〕×5%=（90-60）×5%=1.5万元。

当然，如果售房人既保留了当时的购房发票，又持有契税完税凭证等资料的，仍应当凭当时取得的购房发票作为差额扣除的凭证。

（来源：每日税讯  作者：段文涛）